房中房可转正 商改租哪些房产得到的利益最大?
近日,广东省人民政府办公厅在官网发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》。延续中央精神,《实施意见》表示允许商业用房改建为租赁住房、允许土地用途调整为居住用地,并允许改造房屋用于租赁。
(资料图片)
继去年6月国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,支持商改住、放开房中房后,近日,广东省人民政府办公厅在官网发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》(以下简称《实施意见》)。延续中央精神,《实施意见》表示允许商业用房改建为租赁住房、允许土地用途调整为居住用地,并允许改造房屋用于租赁。此外,还提出个人出租住房的增值税由5%降至1.5%,月收入3万元以下的,在2017年底之前免征增值税。
1
去年在广州租套两房平均要近2800元
房价高企,房租也越来越贵。据广州市房地产中介协会监测统计,2016年广州市住宅租金均价为39.89元/平方米,其中中心城区41.84元/平方米,外围城区26.72元/平方米,全年租金价格稳中微涨。也就是说在广州租一套六七十平方米的两房,月租金需要近2800元。
为解决这个问题,政府提出从六个方面发展和培养住房租赁市场。《实施意见》明确,允许改建房屋用于租赁。允许将在建、建成、库存的商业用房等按规定改建为租赁住房,土地使用年限和容积率不变,土地用途调整为居住用地,调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行。
此外,一度在广州遭到严查的“房中房”也有望合法化。《实施意见》明确,允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后出租,改造中不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施,必须确保消防设施、防水功能、排污功能完好有效。
值得一提的是,《实施意见》明确落实营改增关于住房租赁的有关政策,对个人出租住房的,由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税;对个人出租住房月收入不超过3万元的,2017年底之前可按规定享受免征增值税政策,对个人出租住房所得,减半征收个人所得税;对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产,允许选择适用简易计税办法,按照5%的征收率计算缴纳增值税。对个人承租住房的租金支出,结合个人所得税改革,统筹研究有关费用扣除问题。
2
广州商办物业去化周期长期维持在40个月高位
尽管去年广州房地产市场全面回暖,但是结构性风险犹存,商办市场依旧是去库存重灾区,高库存风险犹在高位。根据克而瑞的数据,去年初,广州商办物业(不含酒店式公寓)的库存面积(可售面积)约为360万平方米,到去年末,这一数据变成了420万平方米。而商办物业的去化周期,过去一年更是长期维持在40个月以上的高位。而对比商办物业的高库存高去化周期,类住宅的公寓市场无疑要乐观好多。不仅整体库存量稳中有降,去化周期也比较理想,到去年下半年,基本已经下降到7个月左右的水平。
克而瑞首席分析师肖文晓认为,此番允许商业用房按规定改为租赁住房,对于商业用房市场来说,毫无疑问是从政策源头上为其去库存找了一个新的突破口。不过,允许“商改租”并不代表商业用房的去库存就一片坦途。政策能在多大程度上得到落实,也存在疑问。商业用地的价格明显低于住宅用地,如果允许商业用地转为居住用地,即便是要求开发企业自持不得出售,也难保开发商会以“长租”等打擦边球的方式将房子卖出去,这些40年使用权的“居住用房”的出现,势必会对原有的70年使用权的住房市场产生冲击,乃至对住宅用地市场产生深远影响。而如果变相增加了市场的宅地供应,不仅那些之前以高价拿宅地的开发商会懊恼,也未必符合高度依赖土地财政的地方政府的初衷。所以,对于那些已经具备招拍挂条件的“净地”,地方政府恐怕也不会愿意将其挂牌为租赁住房,最终受惠的应该是文件所提到的在建、建成、库存的商业用房,有机会在不影响城市商业规划的情况下有条件地改造成租赁住房。
此外,肖文晓还认为,现在市场有些声音将“商改租”解读为市面上在售公寓楼盘的重大利好恐怕有些理想化。既然政策提到了允许转为住宅用地、享受居民水电气费标准的商业用房是租赁住房,这显然跟市面上分割销售的“公寓”是有区别的。地方应该不会有很大意愿对现在市面上在售的商办性质的“公寓”开绿灯,至于那些已经销售出去的“公寓”被惠及的可能性更小。
去年广州住宅租金回报率仅1.6%-2.6%
相关链接
新年开工去哪里租房?
月租金1500元以下:主要分布在越秀区光塔路-惠福路、沙涌南-瑶台的楼梯楼散盘;荔湾区的白鹤洞、茶滘社区;海珠区同福路的散盘;天河区车陂-东圃的楼梯楼散盘;白云区泽德花苑、新市花园、城西花园;黄埔区石化生活区、港湾一;番禺区市桥、钟村、大石的散盘,以及南沙、花都、增城等楼盘片区。
月租金1500～2500元:海珠区保利红棉花园、南洲花苑;天河区富力新村;番禺区彩虹花园;黄埔区金碧领秀国际等。
月租金2500～3500元:天河北及珠江新城;大型小区及大户型供应较多的楼盘,如越秀区东风广场、淘金家园;荔湾区富力广场、逸彩庭园;海珠区光大花园、逸景翠园;白云区岭南新世界、时代玫瑰园;黄埔区万科城市花园;番禺区广州雅居乐花园、华南碧桂园等;珠江沿岸及豪宅盘,如珠江帝景、芭堤水岸、蓝色康园、星河湾等。
据了解,虽然受去年初经济疲乏的影响,2016年以来,来穗务工人员的数量较往年未见大幅上升,从而平抑了租赁需求的快速增长。但在珠江新城、环市东-淘金等商务区,租赁需求仍较紧张,尤其是小户型,因此租金依然坚挺并保持惯性向上,如铂林国际公寓、淘金路散盘等,租金同比涨幅在5%以上。
另一方面,交通配套的建设影响租赁市场发展,租客东移趋势明显,尤其是天河以东的地铁、BRT沿线,而客量的增长自然也促进了租金的上行,如车陂的富力天朗明居、黄埔的石化大院、萝岗的保利林语山庄等,同一物业时隔一年重新放租时租金上调了6%~8%。
不过,一些以专业市场商户为主力客户群体的楼盘,受经商环境疲淡影响,租金上涨乏力。如毗邻中山八路童装批发市场的富力广场,一个50平方米的单位2015年月租为3200元,2016年再次放租时月租下调100元。
而广州市房地产中介协会数据显示,综合热门楼盘的网签均价,广州住宅租金回报率基本在1.6%—2.6%,其中番禺祈福新邨、白云汇侨新城与富力半岛花园等回报率相对较佳。一方面,是因为这些楼盘网签均价普遍不高于2万元/平方米,相对实惠;另一方面,楼盘较高的租赁热度保证了其租值。