各地推出土地拍卖新政策 房企“花样百出”囤地

　　各地土地市场近期都在释放调整信号。

　　11月15日，南京市国土局发布公告称，对参与土地拍卖的开发商，要求必须用其自有资金拿地，不得采用银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资等来源。一名南京业内人士表示，这将会推助市场洗牌，加速中小房企退出房地产行业。

　　与此同时，大型房企进入土地市场的热情不减，但方式更加多元。

　　土地市场稳定信号

　　中国指数研究院统计数据显示，今年前9月，南京市土地出让金达到创纪录的1405.4亿元。对于此次南京市相关部门对拿地资金进行限制的新规，上述业内人士指出这也是在情理之中。

　　为了给土地市场降温，南京市政府此前曾推行土地竞拍“熔断机制”，但在实施限购政策后，该机制被取消。

　　进入11月，各地土地市场开始主动调整推地节奏。11月11日，天津市土地交易中心公告称，将挂牌出让西青区及北辰区两宗地块，总起始价达78.17亿元。

　　长三角各地政府也正有序推地。11月12日，南京市国土局推出最新一批出让地块。据悉，这是南京今年第四批网拍，共推出8幅地块，其中六合区2幅、鼓楼区3幅、栖霞区3幅。土地出让总面积57.15万平方米，其中住宅用地32.64万平方米。

　　然而，和此前推出土地不同的是，本次8宗土地中有5宗都是住宅用地。这些住宅用地并没有设置最高限价，也不要求现房销售。

　　此前被房企争相看好的合肥，从该市网最新公布的情况来看，11月16日将有7宗460.03亩土地出让。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，从部分城市土地出让条件变化来看，也正在逐渐征求房企的意见。因为过于复杂或苛刻的出让条件，会间接推高房企拿地成本，尤其是地价测算成本。后续稳定土地市场的方向已经明确，其中将包括加大供应规模，以及对于部分过热市场继续进行各类新的管制。

　　房企新一轮土储暗战?

　　在土地市场调控背后，房企新一轮土储暗战的方式也开始更加多元化。

　　大房企仍然倾向于原有模式。如11月11日，万达集团与湖南省长沙市签订战略合作协议，将在湖南新增投资1000亿元，建设万达城和万达广场;同一天，龙湖以近6亿元拿下成都锦江三圣乡地块，溢价率95%;海尔集团竞得青岛崂山区黑龙江路以南、海尔路以西两宗地块，总成交价13.94亿元，项目将规划为海尔云谷项目用地。

　　而多元化则表现在：房企在二线城市以旧城改造或并购、合作等方式获得巨幅土地储备。

　　融创是其中一个典型案例。有分析指出，今年以来该公司通过并购获得土地储备逾千万平方米。11月7日，融创便以投资方身份，将石家庄市贾村城中村改造项目收入囊中。

　　泰禾集团近期颇有步融创后尘之势。11月14日，其与南昌水利投资发展有限公司签署战略合作协议，涉及旧城改造、大旅游项目及地产项目开发等领域。泰禾目前在江西尚未有土地储备。若未来两家企业有实质项目落地，泰禾也将实现在江西零项目的突破。

　　传统招拍挂之外，泰禾以旧城改造途径获取潜在项目的案例并不多，但在扩充土储的道路上，并购或合作是其惯用手段。

　　央企远洋地产近期也在加速并购。该公司在10月新购入2个项目，分别为天津海河教育园14号地块、上海崇明东滩花园。其中崇明项目是以10.32亿元收购13.54%股权获得，规划建筑面积107.18万平方米，用途为住宅及商业。

　　严跃进指出，积极做好土地储备是目前房企的一个战略考虑。从实际情况看，后续可以通过在招拍挂市场主动拿地、积极并购其他房企项目、参与旧城改造来获取土地开发资格等。预计此类土地会在2017年末到2018年陆续形成可售房源，这也和此类房企对接下来房地产市场周期的走势判断有关。