房价大跌，可能性到底有多大？

　　提要：这轮房价上涨有两大特点，合肥、厦门、郑州等二线城市的房价上涨更多体现为人口现象(大城市化)，即人口往大城市集中，并且这个过程还没有结束;北京和上海这两个一线城市房价上涨，则更多体现为货币现象，即货币(储蓄、理财产品及信贷等)向一线城市集中。不过，靠人口流动及劳动力人口增加来驱动房价上涨这个因素到2010年之后开始消减了，2010年开始的房价上涨主要体现为货币现象。此外，居民收入被低估、购房加杠杆等也是导致房价持续上涨的重要因素。

　　从全国房地产市场整体看，我并不认为存在严重的泡沫，因为居民的房贷余额占住宅总市值比重大约为20%左右。房地产开发投资增速的拐点是在2010年，一直回落至2015年的1%;2016年或成为房地产销售额的最高点。由于北上深的居民储蓄增速基本归零，意味着短期流动性拐点已经出现。因此北京、深圳、上海等超大城市的房价近期应该略有回落。

　　研究资产价格的涨跌和变化趋势是极难的事情，房地产价格预测也是如此。房地产成为中国当下最热门的话题，买房者与准备买房者都可以成为房地产专家，宏观经济研究者也不得不关注房地产，以满足大家的提问需求。但影响房价的因素实在太多，我就此抛砖引玉，从人口与货币双角度来谈谈房价。

　　城镇化已到后期，大城市化方兴未艾

　　在今年这一轮房价上涨中，二线城市房价上涨与中国加速大城市化进程有关。中国大城市化率的提升有很大空间，但城镇化进程已经进入后期，因为现在留在农村的农民数量很少，我曾在2012年研究过中国第一产业的劳动人口的真实数量，应该比国家统计局当时公布的少了一个亿。为何差异会那么大呢?首先从作为经济人的本能逻辑去思考：从事农业劳动的回报率低下，大约只有制造业的六分之一，所以，青壮年劳动力留在农村从事农业劳动是不符合经济学原理的，从事农业劳动的主体最终应该是老年劳动力。几乎所有发达国家的农业劳动人口的平均年龄，都在60岁左右或更高，其中日本为63岁，中国也不例外。

　　举个例子，不久前，李克强总理在江西九江考察时，询问了一个在农田劳作的农民的收成情况，我注意到媒体报道该农民的年龄是67岁——农村一直盛行这么一个说法：三个种田农民的年龄总和超过200岁，说明如今农村可转移农业劳动人口已经不多了，既然农村的青壮年劳动力已经不多了，那么，中国可以转移的农业劳动人口数量也不多了，城市化率水平同样存在低估的可能。按我的推算，中国实际的城镇化率应在60%以上，也高于统计局57%的水平。

　　然而中国的大城市化率还有较大的提升空间。如美国人口超过100 万城市的人口总数占全国比重一直在上升，从1960 年的38.7%提高到2014 年的45.2%;日本从40.6%提高到65.3%;韩国更明显，从21.3%提高到45.9%;澳大利亚从54.2%提升到高点时的61.6%;加拿大从30.1%提升到45.5%。中国的这一比例从1960 年时的7.9%提高到了2014 年的23.2%，和上述国家相比还有很大提升空间。

　　从这一轮楼市上涨过程中，合肥、厦门、郑州的房价上涨更多体现为大城市化(人口现象)，南京则有补涨成分，贵阳作为西部地区的省会城市，尽管人口净流入，但周边地区居民的收入水平偏低，房价难涨。从过去15年省会城市人口流入量可以看到，厦门位居第一，房价涨幅也最高。虽然安徽省的人口流入量在下降，但是合肥人口在过去15年中增长了将近70%。江苏省的人口也在增加，南京的人口则比江苏增长得更快。